この記事では、アメリカで中古一戸建て住宅を購入するにあたり、契約締結日(Closing Day)に向けて様々な手続きをこなしていかなければならなかった経験をご紹介します。
8月上旬に家を買うことになりました。といっても、「この家を買いたい」と申し出たら(Offer)、「いいよ」という返事が売主から帰ってきただけの状況です。
正式な契約日は9月末です。これまでにローンの手続きを終えたり、保険に加入したり、住む家に欠陥がないか検査したり、引っ越しの準備をしたり…と、やることが山積みです。
さっそくエージェントと会話して、この先に待ち受けるタスクを洗い出しました。家探しにあたり、どんなタスクがあるか洗い出すべく、わざわざ図書館で本を借りたのに、まったく読めておらず、後手にまわっています。
エージェント曰く、主要なタスクは次の3つでした。
・契約前までに住宅保険に入ること(Home Insurance)
・どこで住宅ローンを組むか早めに決めて、担当者を教えてほしい
・家の検査(Inspection)をやりたければ、2週間以内にやること
住宅購入当日までにやるべき3大タスク
これ以外にも引っ越しや水道電気ガスの開通やら細かいタスクはあるけれど、大きいのはこの3つ。ただ、保険はしばらく待てる様子です。住宅ローンはかなり大事なのだけど、現時点では家探し前に行った簡易審査(Pre-Qualification)を持っているので、よっぽどのことがない限り、審査はパスする見通しがあるので、大至急というほどでもない様子。日程的に大事なのは、3つ目の家の検査(インスペクション)でした。
インスペクションというのは、内覧した時に見えなかった場所を含む、家の不具合を業者にみてもらうのです。その結果、大きな不具合があれば、例えば、柱がシロアリに食われていたりすると、売買契約をキャンセルできる旨がオファー時に交わした契約に盛り込まれています。また、気になる不具合があれば、売り手の費用負担で修理するよう依頼することも可能です。(拒否される可能性もあり。交渉次第のようです)
このインスペクション、州によってルールが違うようですが、テネシー州ではインスペクションは認可業者しかできないようになっているようです。実施を強制するルールはないけれど、買い手側としては絶対にやらないと危険なプロセスです。インスペクションをしてくれる業者は不動産エージェントが紹介してくれることが多いようです。ただ、本やインターネットでは、エージェントの紹介してくるインスペクション業者(Inspector)はエージェントと癒着していて、価格や精度面で不利になりがちだから、自分で信用できる業者をあらかじめ探しておけ！と買いてありました。
しかし、「まさかオファーが通るとは思わなかった」という私たちにとっては、「そんな業者調べてない！」状態なので困ってしまいました。そこで限られた時間を有効に使うべく、費用や優先度を整理しました。そして、インスペクション業者が多少割高だろうと、住宅ローンの金利に比べれば微々たるもの、という結論に達しました。
不動産エージェントが紹介してくれた業者は1回の検査費用が300ドル程度です。ネットで調べる限りは比較的良心的な価格のようです。検査の品質は少し低いのかもしれないけれど、ここはエージェントを信じて、業者を探す時間はすべてローン業者選定に任せよう、と決めました。
早速その業者に連絡をとります。300ドルというのは通常の検査料金で、別料金でシロアリ検査、ラドン検査を行うようです。テネシーにそこまでシロアリがいるのか不明だったのだけど、友人がオファーを出した家が、検査したらシロアリだらけで結局購入をキャンセルした、という話を聞いていたので、シロアリは必須だと思っていました。ただ、ラドン検査という言葉は聞き慣れません。家の中のラドン数値が高いと肺がんになるリスクが高くなるという調査があるので、アメリカではポピュラーな検査のようです。ただ、日本語でググると、検査したら高い数値が出た。高い対策料を払わずに再度測定を依頼したら今度は通常値になった、なんて怪しげな体験談もでてくるので、ラドン検査は無視することにしました。
なんだかんだで優先度の整理に手間取り、インスペクション業者の都合もあって、家の検査を行ったのは、猶予期限であるオファー受諾後14日目まで3日前でした。
