この記事では、変動金利ローンと呼ばれるARM(アーム)というローン方式を使って住宅ローンの金利を低く抑えた体験について書いています。
住宅エージェントオススメのモルゲージ(住宅ローン)ブローカーのハンス(仮名)と2時間くらい話した結果、全く安いローン金利条件が引き出せなかったので、改めてローンをどこから借りれば良いか、途方に暮れてしまいました。
そんな時に同僚から聞いたアドバイスが役に立ちました。
サッサと返せる自信があるならARMがオススメ？
我が家のローンは、収入の割に借入額が少ないこともあり、早めに全額返済してしまおうという戦略でした。そのため、30年ローンではなく15年ローン、できればもっと短い返済期間を想定していました。ただ、ローン業者と話す限り、15年より短い返済期間にしても利率は下がらないようです。
困っていたら、たまたま通りがかった同僚が、「俺も最近家を買ったんだ」と話しかけてきました。彼は給料が入るとコツコツ早期返済しているようで、「俺は金利が2%ちょっとだよ」と教えてくれました。
2%代とは、4%近い金利をどう下げるか困っていたなかで、恐るべき低い金利です。
詳しく聞いてみると、彼が契約していたローンはARM (Adjustable Rate Mortgage 変動金利ローン)でした。これはFIX(固定金利)に対し、初めの数年間は固定金利にして、その後は毎年金利が見直されるというものです。見直すといっても、低くなる可能性は少ないようです。ただ、「来年から10%上げます」という無茶な事は言えないように、上昇率に上限は設けられているようです。将来の金利が分からないというリスクがある分、最初の固定金利の利率は低めに設定されています。最初の5年間だけ金利固定の5/1 ARMというのが一般的なようです。同僚が話していたように5年で全額返してしまえば、安い金利の恩恵が受けられます。
余談だけど、ARMはエーアールエムではなくアームと発音するので会話で聞くとわかりづらいです。
最初に交渉していたフィフスサードバンクからもらっていたローン見積もり(Pre-Qualification)は、15年固定金利ローン(Fix)で、金利3.5%程度だったのだけど、ARMにしたら金利はどのくらい変わるのか聞いてみました。すると、2.8%程度(その日のレート)だ、と言われました。交渉など一切なしでここまで下がるとは正直驚きです。
そこで、改めてハンスにもARMだったらこないだの利率は変わるのか、と聞くとやはりこちらも0.5%以上下がるとの回答。ただし、元の金利が高かったこともあり、フィフスサードより高めの3.2%程度までしか下がりませんでした。
ARMの悩み。金利はいつ固定(Lock)すれば良い？
詳細は次の記事で書くのだけど、我が家は結局フィフスサードバンクでローンを組む事にしました。
担当者に最初聞いた時の利率はARMなら2.8%とのことだったのだけど、次の日はまた利率が変動するそうです。利率を確定されるのは契約後でも可能だということだったので、ローン手続きを進めるためまずは利率を確定せずに「5年ARMの15年ローン」を組みました。これは、15年返済で、最初の5年間だけ固定金利、残り10年間は毎年変動金利ということです。(5年未満で返すつもりでした)
メールで「今日は何%？」と聞くと、だいたい10分くらいで「今日はxx%」と担当者から返事が返ってきます。経済の動きなのか、ローンの需要供給で変わるのか全く予想できません。ひどいときには3%まで上がってしまいました。だいたい2.75〜3の間で変動するのだけど、3%が数日続いたときは、もしやこれって銀行側が好きに設定できるのでは…と勘ぐってしまいました。ちなみに交渉日と契約締結日までの間隔が長いほど、金利は高くなります。契約が長いほど僅かだけど、手数料を乗せるのです。すなわち、締結日ギリギリまで待てば、手数料などが最低限になるので、安いレートを得る「こともできる」のです。ただ、最後にそもそもの金利が高くなるリスクもあります。いつまでもチキンレースを続けるわけにもいかないので、締結日(Closing day)まで30日を切ったときの金利が2.75%になったので、「これ以上やすくなる可能性は低い！」ということで利率を確定しました。
なお、固定とか確定という英単語が結構ややこしくて、固定金利の固定は”Fix”で、日々変わっている金利を固定(確定)して契約するときは”Lock”というようです。
話が前後したけれど、次は結局どこからローンを借りたのか、経緯をご紹介します。
